恒大任泽平最新博志成课程演讲：房价只涨不跌的神话，可以用货币超发来解释
2018年上半年，银根紧缩的大背景下，地产企业融资难愈演愈烈，公司债大幅萎缩，信托规模增速下滑，海外融资难度加大……9月8号至9月9日，博志成在上海举办的《最新房地产发展趋势解析及融资解决方案研讨会》有幸邀请到包括恒大首席经济学家任泽平先生在内的行业大咖，解局房地产新周期，以下为任泽平现场演讲核心观点。
经过六年多经济调整和产能出清，叠加供给侧改革和环保督查，中国经济正步入L型的一横，站在新周期的底部和起点上。产能新周期起点和金融周期退潮是当前中国经济金融形势运行的主要逻辑，前者决定了经济L型的韧性，增速换挡接近触底，中速增长平台正在构筑；后者决定了去杠杆的融资收缩。
流动性退潮，引发P2P暴雷、信用债违约、大股东股权质押风险、企业融资成本上升、股市下跌、房地产调控等，这些现象都意味着，当前中国正处于改革开放以来第一轮金融周期的下半场。
虽然一些经济现象表明，我国消费存在降级，但在新兴行业，大家可以看到如互联网信息服务、网络购物、旅游平台、大数据、云计算都是以30%到50%的速度在增长。新经济中全球独角兽企业，中美加一起达到70%，中美领跑全球新经济。
1
全球经济复苏和中国金融周期
从国际环境来看，第一个基本判断是，从2018年金融危机以来，越来越多的经济体加入到复苏进程，全球开启新一轮增长周期。
第二个是中国受益于美欧经济复苏，同时也因欧日经济回调和中美贸易摩擦有所受制。主要表现为全球经济复苏同步性下降，全球新兴市场汇率全线贬值，导致金融市场的不稳定有可能加强。
当前中国正处于改革开放以来第一轮金融周期的下半场，金融去杠杆是重要任务。防范化解重大风险是中央三大攻坚战之首，国企、地方政府、房地产企业是三大高杠杆部门。企业融资成本上升，信用风险暴露，是主要的挑战。
从国内环境来看，整体通胀压力不大。7月23日国务院常务会要求，积极的财政政策要更加积极，稳健的货币政策要松紧适度。自417降准以来，央行再度624降准，政策目的是支持债转股去杠杆、小微企业融资、为银行非标转标提供流动性支持、化解信用风险、应对中美贸易战冲击等。
需要注意的是，本轮结构性宽松不会大水漫灌，注重疏通货币政策传导机制，配合基建和减税发力，以应对中美贸易摩擦、经济周期下行、金融去杠杆、房地产调控和供给侧结构性改革。此外，央行重点关注小微企业，缓解因传导机制受阻导致的银行流动性充裕、市场流动性紧张。
2
棚改货币化红利已收尾
去库存任务基本完成，调控仍将持续。2015、2016、2017、2018年1-5月商品房销售额同比分别为14.4%、34.8%、13.7%、11.8%，销售面积同比分别为6.5%、22.5%、7.7%、2.9%，而房地产开发投资增速仅1.0%、6.9%、7%、10.2%，销售大幅超过投资，库存去化充分。商品房待售面积同比从2015年初的24.4%迅速下降至2016年底的-3.2%和2017年底的-15.3%。
值得关注的是，2017年棚改货币化安置对商品住宅销售的拉动高达21.4%。
数据来源：恒大研究院
3
区域分化：房地产周期发展新阶段
从当前北京、上海和东京、首尔的人口与交通情况比较来看，我国城市群的人口还有很大增长潜力，而城市规划和轨道交通更是有待提升。相较东京紧密接驳的轨道交通图，北京目前的轨道交通仍显得稀稀拉拉。
人口流动趋向大都市圈，这是城市的胜利。从日本、大阪东京都市圈的经验来看，人口迁移方向是市场决定的，美国亦是如此。各国经济集中度情况表明，人口向都市圈集聚，同时也意味着大都市的圈化。
中国人口迁移的趋势也不例外，大部流向大都市圈和区域中心城市，偶尔有一些阶段性的往中西部回流：一二线增长，三线停滞，四线流出。而这一趋势还在继续，为什么呢？因为大的都市圈更有活力更有效率，更能为年轻人带来就业机会，实现梦想，为高净值人士带来优质公共资源。中国城镇化还有较大空间，中国的城镇化率现在为58%，未来预计达到80%，到2030年至少有2亿新增城镇人口将进入到中国的19个城市群当中去。
4
长效机制关键：人地挂钩和金融稳定
长期以来，在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的城镇化思路指导下，人口向大都市圈集聚，但土地供给向三四线城市倾斜，人口城镇化与土地城镇化明显背离。人地分离、土地供需错配，是一线和部分热点二线城市房价过高、三四线库存过高的根源。
按照中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，建立居住导向的新住房制度和长效机制，关键是人地挂钩和金融稳定。政策走向在未来应推行新增常住人口与土地供应挂钩；保持房地产金融政策长期稳定；从开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给；推进房地产税改革，抑制投机型需求。
