2009年12月21日，年末岁初，正值房地产企业研讨、调整战略时期，中国房地产报记者刘晨采访了博志成总咨询师黄博文博士。黄博文博士素有“中国房地产战略管控第一人”的雅称，采访顺利进行。以下为采访摘录。
大企业认形势，小企业做产品
——专访博志成咨询集团总咨询师黄博文
■中国房地产报 记者 刘辰 北京报道
中国房地产报：在当前许多人越来越看不懂的形势下，对未来市场的判断会如何左右目前房企的战略调整？
黄博文：一是因为当前的形势，更主要的还是因为房地产业已经从单一资源竞争步入了综合实力的竞争，多数房企已经摆脱了过去的机会主义思维，而取代以理性的战略思考。
我们最近接触的很多企业都在重新思考战略，比如未来三年集团战略与经济形势是否匹配，产品结构如何调整，投资布局的选择等等。这个现象很正常，我们先看经济，从投资出口消费来看，出口跟过去对比在下降，投资是政府在主导，但投资效率不高。所以政府只有提高消费，但短期又很难。未来行业的不确定性特别大，只有靠政府高频率的调控。我预测未来调控是高频率的，但幅度不会很大，调控会成为常态，优化自己的资产结构就成为最好的企业对策。
未来的调控将主要是针对开发商的，开发商在供应，政府通过财政、货币等手段调需求。假设供给量不变，需求变小就相当于供给变大。政府正在变聪明，从调供给变成间接调供给量和供给结构。
中国房地产报：在这个基础上，企业应该从哪几个方面考虑战略的调整？
黄博文：从投资的角度，应该思考投资的规模、结构和节奏：土地储备量的大小要适度控制，太小没发展，太大不确定性强；一线市场的是不是要转向二三线，需要重新思考；另外是做住宅还是商业、产品结构是高端还是低端都要重新思考。
从融资的角度考虑，过去主要依赖银行贷款，但政策不断调整，单纯依赖银行，开发商会很难受，融资渠道的多元化就非常重要。大中型企业要和资本市场打通，利用你的资产包装、基金、信托、银行信托机构对接。在一些沿海的地方，民间比较富裕，就利用民间融资，比如福建很多企业用民间融资来解决问题。现在有些企业和超大型的央企合作，这也是一种变相的融资手段。国企具有土地资源以及融资渠道，想进入市场但没有开发能力，担心风险，愿意找有专业能力的开发商进行合作，对其他房企来说就是一个机会，我们最近提供战略规划的这样的企业比较多。另外，两个中小型的开发企业也可以合作投资。
开发模式上也会有所变化。2007年以前行业形势特别好，开发商靠提高售价来提高销售利润率，进而提高净资产回报率。虽然现在市场形势也非常好，但是未来行业肯定是不断波动，单纯靠提高价格来获得利润恐怕难度会越来越大，加快周转，快速销售，来提高你的总资产周转率，进而提高资产回报率，要提高快速的滚动的开发，用速度来增加你的规模，增加存量，用一个时髦的词来说，轻资产战略，用资本量来撬动更多的资源。另外一个途径，就是靠打造真正的顶级精品项目，在细分市场中去实现企业的高利润，比如绿城、星河湾、仁恒、龙湖等这一类企业，也越来越得到投资者的认可，这种开发模式对企业的要求也更高。
还有很重要的一点，就是要及时研究政策的发展趋势，来进行企业的战略调整。比如这次中央经济会议释放出的加强小城镇建设，对三四线城市就是一个很好的发展机遇，也会引领一些大企业将更多的目光投向三四线城市，还有对节能的要求等等。谁关注的更早，并从战略上进行及时布局与调整，就会占据主动。我领导的一个研究团队，正在对区域开发、新农村建设、节能建筑与可持续性发展、城市综合体等进行系统深入的研究，就是希望能够在为房地产企业进行战略调整时提供更深层次的帮助。
中国房地产报：政策经常变化，市场形势不稳定，您认为房企还要不要坚持长期战略？
黄博文：长期战略和市场波动不矛盾。战略长期的是以坚守底线为主，战略不变，市场在变，环境在变，必须调整，比如星河湾即使有一天去做低端也会做成精品。龙湖关注客户的感受，关注客户的需求，也可以卖低价，更多是关注客户的需求做出符合定位的产品。
小的调整从三个方面去考虑。一是外部环境，土地、金融、产业政策；消费者的需求，消费者结构和购买习惯，居住习惯是否在变；第二要关注内部实力，企业核心竞争点到底在哪些环节上，有效抓住机会，客观冷静地分析内在的东西，产品，资源，服务能力怎样；第三要关注竞争态势，比如现在业务集中在某个城市，有多少企业在竞争。
中国房地产报：这样的调整会对未来的格局产生什么样的变化？
黄博文：就要看国家调整的方向，目前来看最后胜出的肯定是超大型的央企，以及万科、绿城这样的上市公司，规模比较大，综合性很强，更会整合资源。
企业通常说先做强再做大，但在地产行业我不认可，资源整合型的行业这种企业要有足够大的规模才能去整合优质资源，中小企业是很难整合，未来的格局真正会向这两种企业靠拢。
中国房地产报：那中小企业想做大，应该制定什么样的战略？
黄博文：首先，企业对瓶颈在什么地方要有清醒的认识，中小企业的转型难在怎么去适应。中小企业在对行业形势判断上最好不要去过多研究，形势很难研究清楚，不妨多盯着大企业对行业形成的判断。中小企业要在产品上多下功夫，这样你也能有生存空间，一定要增加对地块价值的研究能力，现在无论大中小型开发商在这一块都是空白，要把当地发展利用好，深入了解。对中小企业，找生存空间只能这样：深耕细作，把根基做好，做出有独特性的产品，在未来某一个时间点，再向外地谨慎扩张。